2020年，受疫情影響商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受到了嚴峻的考驗。商業(yè)損失慘重，辦公緊跟其后。

主要體現在商業(yè)地產(chǎn)空置率攀升和租金下降兩個(gè)方面，據了解2020年下半年一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓空置率全部在20%以上運行，均創(chuàng )十年新高；上海和深圳甚至超過(guò)了25%以上。全國寫(xiě)字樓平均空置率接近30%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置率高達35%。

受疫情影響只是一方面，其最主要的是以下三個(gè)方面：

1、新增供應量大，長(cháng)期閑置資產(chǎn)影響商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)可持續發(fā)展。

甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)面臨長(cháng)期的高供應壓力，在四個(gè)一線(xiàn)城市中，深圳的甲級寫(xiě)字樓未來(lái)供應最大。深圳的市場(chǎng)存量近590萬(wàn)平方米，截止到2020年底的空置率就已經(jīng)超過(guò)了23%。這意味著(zhù)大量閑置資源沒(méi)有得到利用。

簡(jiǎn)單測算一下的話(huà)，8個(gè)城市接近4500萬(wàn)的市場(chǎng)存量，閑置的面積高達875萬(wàn)平方米，相當于空出了一個(gè)廣州加成都的全部甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

2、新增商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、辦公容量超標，供大于求。

現在商業(yè)死盤(pán)、爛盤(pán)是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最常見(jiàn)的現象。這是什么原因造成的？

很多開(kāi)發(fā)商在做住宅開(kāi)發(fā)時(shí)，會(huì )做沿街的底商，明明只有幾百戶(hù)或上千戶(hù)，卻要做幾萬(wàn)甚至十多萬(wàn)平方米的商業(yè)。如果按照人口數量的商業(yè)面積標準來(lái)計算，那么很多商業(yè)都嚴重超標了。

另外產(chǎn)業(yè)、辦公項目容量的超標，也是影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的因素。

以北京為例，目前北京從2021年到2024年的新增供應為215萬(wàn)左右，為存量面積的22%左右，供應壓力屬于相對較輕的市場(chǎng)。2020年，北京雖然只有約60萬(wàn)平方米的新項目集中進(jìn)入市場(chǎng)，但供需比已經(jīng)嚴重扭曲到接近5倍。

3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和樓宇供應。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展和樓宇供應是一線(xiàn)城市較為突出的問(wèn)題，一線(xiàn)城市主要以甲級寫(xiě)字樓的存量較多，但市場(chǎng)的大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產(chǎn)業(yè)園內，其中主要以互聯(lián)網(wǎng)科技類(lèi)公司為主。

這類(lèi)企業(yè)新增辦公需求依然首選其周邊的產(chǎn)業(yè)園或乙級寫(xiě)字樓，并不會(huì )選擇市中心的甲級寫(xiě)字樓。這背后除了較低的租金成本外，產(chǎn)業(yè)聚集效應也是重要因素，這也是新興區域在疫情后表現優(yōu)于市場(chǎng)平均水平的根本原因。

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